Разъяснение Верховного народного суда «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотрении споров о праве собственности в жилых комплексах»

Share on FacebookShare on VKShare on Google+Tweet about this on TwitterEmail this to someoneShare on LinkedIn
Дата принятия:23.03.2009
Дата публикации:14.05.2009
Дата вступления в силу:01.10.2009
Состояние:действует

Настоящее Разъяснение принято в соответствии с Законом КНР «О вещных правах» и другими законами и обобщением судебной практики в целях правильного рассмотрения споров о праве собственности в жилых комплексах и охране прав и законных интересов сторон в соответствии с законодательством.

Статья 1. Собственником, указанным в главе 6 Закона КНР «О вещных правах» , признается лицо, получившее право собственности на часть здания, относящуюся к исключительной собственности, путем регистрации в соответствии с законодательством или в соответствии с § 3 главы 2 Закона КНР «О вещных правах».

Лицо, получившее в законное владение часть здания на основе гражданской сделки по купле-продаже товара с организацией-застройщиком, но не оформившее регистрацию права собственности в соответствии с законодательством, может быть признано собственником, указанным в главе 6 Закона КНР «О вещных правах».

Статья 2. Частями здания в исключительной собственности, указанными в главе 6 Закона КНР «О вещных правах», должны признаваться помещения, а также парковочные места, торговые места и другие пространства на территории жилого комплекса, соответствующие следующим требованиям:
1) обособлены по конструкции и могут быть отграничены от остальной части жилого комплекса;
2) обособлены для использования и могут быть исключены из пользования другими лицами;
3) представляют собой самостоятельный объект, на который отдельный собственник может зарегистрировать право собственности.

Террасы и другие пространства, которые в соответствии с планом отнесены к отдельным помещениям и при реализации включены организацией-застройщиком в соответствии с планом в договоры купли-продажи данных отдельных помещений, должны признаваться составными частями исключительной собственности, указанной в главе 6 Закона КНР «О вещных правах».

К помещениям, указанным в части 1 настоящей статьи, относятся целые здания (сооружения, постройки).

Статья 3. Помимо частей здания, относящихся к общей собственности в соответствии с положениями законов и административных правовых актов, следующие части жилого комплекса также должны относиться к общей собственности, указанной в главе 6 Закона КНР «О вещных правах»:
1) фундамент, несущие конструкции, внешние стены, крыши и другие основные структуры здания; коридоры, лифты, холлы и другие места общего пользования для прохода; противопожарные конструкции и оборудование, средства для освещения территории и другие принадлежности и оборудование; этажи для убежища и размещения оборудования, помещения для оборудования и другие структурные части;
2) остальное имущество жилого комплекса, не относящее к исключительной собственности, а также не относящееся к собственности города и не принадлежащее отдельным лицам.

Собственники в соответствии с законодательством обладают общим правом использования земли под строительство в отношении земли, на которой расположен жилой комплекс, но за исключением территории, используемой под здания (строения, сооружения), полностью находящиеся в исключительной собственности собственников, или городские коммунальные дороги и зеленые насаждения.

Статья 4. Основанное на разумно обоснованной необходимости в отдельных полезных функциях жилых или коммерческих помещений и других частей жилого комплекса, относящихся к исключительной собственности, безвозмездное использование собственниками крыш, а также внешних стен и других частей общей собственности, приходящихся на соответствующую часть исключительной собственности, не может признаваться нарушением прав; но за исключением причинения вреда правам и законным интересам других лиц в нарушение положений законов, подзаконных актов и правил управления.

Статья 5. Предоставление организацией-застройщиком собственникам парковочных мест и гаражей в соответствии с пропорцией распределения путем продажи, дарения при продаже недвижимости, аренды или другими способами должно признаваться соответствующим правилу о «необходимости в первую очередь удовлетворить потребности собственников», предусмотренному частью 1 статьи 74 Закона КНР «О вещных правах».

Пропорция распределения, установленная предыдущей частью – определенное планом соотношение между парковочными местами и гаражами, отведенными на территории жилого комплекса для парковки автомобилей, и количеством жилых помещений.

Статья 6. Парковочные места, используемые для парковки автомобилей и расположенные на дорогах или других местах, находящихся в общей собственности собственников, за исключением парковочных мест, предусмотренных планом жилого комплекса и используемых для парковки автомобилей, должны признаваться парковочными местами, предусмотренными частью 3 статьи 74 Закона КНР «О вещных правах».

Статья 7. Изменение назначения части здания, относящейся к общей собственности, использование общей собственности для ведения предпринимательской деятельности, распоряжение общей собственностью, а также принятие решений по другим вопросам, которые должны решаться совместно собственниками в соответствии с принятым в соответствии с законодательством решением собрания собственников или правилами управления, должны признаваться «другими важнейшими вопросами, связанными с реализацией прав на общую собственность и совместное управление», предусмотренными пунктом 7 части 1 статьи 76 Закона КНР «О вещных правах».

Статья 8. Площадь исключительной собственности и общая площадь здания, предусмотренные частью 2 статьи 76 и статьей 80 Закона КНР «О вещных правах», могут определяться следующими способами:
1) площадь исключительной собственности исчисляется по площади, указанной в реестре недвижимого имущества; если регистрация вещных прав не была осуществлена – временно исчисляется по площади фактических замеров, проведенных топографической организацией; если фактические замеры не проводились – временно исчисляется по площади, указанной в договорах купли-продажи помещений;
2) общая площадь здания исчисляется по совокупности данных, предусмотренных предыдущим пунктом.

Статья 9. Численность собственников и общая численность, предусмотренные частью 2 статьи 76 Закона КНР «О вещных правах», могут определяться следующими способами:
1) численность собственников исчисляется в соответствии с количеством частей, относящихся к исключительной собственности, по одному собственнику на один объект исключительной собственности; но в отношении частей, которые не реализованы организацией-застройщиком (или реализованы, но не были переданы), а также в случае если одному лицу принадлежит более одного объекта исключительной собственности, численность исчисляется по количеству лиц;
2) общая численность собственников исчисляется по совокупности данных, предусмотренных предыдущим пунктом.

Статья 10. Народный суд обязан удовлетворить требования заинтересованного собственника, требующего устранения препятствий, устранения угрозы, восстановления первоначального положения или возмещения убытков в связи с изменением назначения и перевода жилого помещения в коммерческое без получения согласия заинтересованных собственников в соответствии со статьей 77 Закона КНР «О вещных правах».

Народный суд обязан отказать в требованиях в случае защиты на основании получении согласия большинства заинтересованных собственников при изменении назначения и переводе жилого помещения в коммерческое помещение.

Статья 11. При переводе жилого помещения в коммерческое остальные собственники в данном здании должны признаваться «другими собственниками, имеющими заинтересованность» в соответствии со статьей 77 Закона КНР «О вещных правах». Остальные собственники на территории жилого комплекса помимо собственников в данном здании для доказывания заинтересованности обязаны представить подтверждения возникающего или потенциального негативного влияния на стоимость помещений или качество жизни.

Статья 12. Право на обращение в народный суд с требованием об отмене решения собрания собственников или комитета собственников по причине нарушения прав и законных интересов или нарушения законно установленной процедуры в соответствии с частью 2 статьи 78 Закона КНР «О вещных правах» необходимо реализовать в течение 1 года со дня, в который собственнику стало известно или должно было стать известным о принятии решения собранием собственников или комитетом собственников.

Статья 13. Народный суд обязан удовлетворить требования собственника об объявлении или ознакомлении со следующими сведениями и материалами, которые должны раскрываться собственникам:
1) сведения о сборе и использовании средств на ремонт зданий (строений, сооружений) и их постоянных принадлежностей;
2) правила управления, регламент собрания собственников, а также решения и протоколы заседаний собрания собственников или комитета собственников;
3) договор с управляющей компанией (предприятием по оказанию коммунальных услуг), сведения об использовании и получении прибыли от общей собственности;
4) сведения о распределении парковочных мест и гаражей, отведенных на территории жилого комплекса для парковки автомобилей;
5) другие сведения и материалы, которые должны раскрываться собственникам.

Статья 14. Народный суд обязан удовлетворить требования правообладателей об устранении правонарушения, восстановлении первоначального положения, признании распоряжения недействительным или возмещении убытков в случае самовольного захвата или распоряжения общей собственностью собственников, изменения функционального назначения общей собственности и использования ее для ведения предпринимательской деятельности организацией-застройщиком или другими лицами.

Народный суд обязан удовлетворить требования правообладателей о переводе лицом, осуществлявшим самовольную предпринимательскую деятельность в соответствии с предыдущей частью, полученного дохода в качестве дополнительных средств на ремонт или другие цели, определенные собственниками совместно, за вычетом разумно обоснованной себестоимости.

Статья 15. Осуществление следующих действий собственником или другим лицом в нарушение положений законов, подзаконных актов, соответствующих государственных обязательных стандартов, правил управления или решений, вынесенных в соответствии с законодательством собранием собственников или комитетом собственников, может быть признано другими «нарушениями прав и законных интересов других лиц», предусмотренными частью 2 статьи 83 Закона КНР «О вещных правах»:
1) причинение вреда несущим конструкциям помещений, причинение вреда или использование в нарушение правил оборудования для электроснабжения, подачи газа, противопожарного оборудования, хранение в здании опасных, радиоактивных веществ или создание другой угрозы для здания (строения, сооружения) или создание препятствий для нормального использования здания (строения, сооружения);
2) причинение вреда, изменение формы, цвета внешних стен здания (строения, сооружения) в нарушение правил или причинение другого вреда внешнему виду здания (строения, сооружения);
3) декорирование и отделка помещений в нарушение правил;
4) возведение, перестройка конструкций в нарушение правил, захват или раскапывание проходов, дорог, мест общего пользования или других объектов общей собственности.

Статья 16. Если спор о праве собственности в жилом комплексе затрагивает арендаторов, ссудополучателей и других пользователей частей, относящихся к исключительной собственности, разбирательство осуществляется с учетом настоящего Разъяснения.

Арендаторы, ссудополучатели и другие пользователи частей, относящихся к исключительной собственности, пользуются соответствующими правами и несут соответствующие обязанности в соответствии с положениями законов, подзаконных актов, правил управления, а также решениями, вынесенными в соответствии с законодательством собраниями собственников или комитетами собственников, и соглашениями, заключенными с собственниками данного недвижимого имущества.

Статья 17. К организациям-застройщикам в настоящем Разъяснении относятся лица, осуществляющие от своего имени аккордный сбыт третьим лицам недвижимости, приобретенной по установленному договором аккордного сбыта цене и не реализованной до истечения срока реализации.

Статья 18. Если при рассмотрении спора о праве собственности в жилом комплексе затрагиваются вопросы принадлежности соответствующих вещных прав народный суд обязан опираться на законы и административные правовые акты.

Статья 19. Настоящее Разъяснение применяется с 1 октября 2009 г.

Настоящее Разъяснение применяется к спорам о праве собственности в жилых комплексах, возникшим в результате осуществления действий после вступления в силу Закона КНР «О вещных правах».

Настоящее Разъяснение не применяется при обращении стороны за пересмотром судебного решения или принятии решения о пересмотре решения в порядке надзора, если окончательное решение было принято до вступления в силу настоящего Разъяснения.